ALIQUOTA AL 21 % SU EDIFICI DI LUSSO E UFFICI
L'aliquota Iva ordinaria è passata dal 20 al 21 per cento, per tutte le operazioni per le quali non è prevista la tassazione agevolat. Il 21 % si applica alle operazioni effettuate dal 17 settembre, giorno successivo alla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale (n. 216 del 16 settembre). Le compravendite immobiliari tassate con aliquota Iva agevolata (al 4 o al 10 %) rimangono dunque tali. L' aliquota ordinaria si applica invece, in genere alle case di lusso (ANCHE SE PRIMA CASA) e agli immobili non abitativi. In particolare, rientrano nell'Iva al 21% gli immobili strumentali e le case rientranti nella categoria di abitazioni di lusso A1, cedute da impresa costruttrice o di repristino, entro 4 anni dalla fine dei lavori (non compravendite tra privati soggetti a imposta di registro).
Quale è lo spartiacque tra vecchia e nuova aliquota? Con riferimento la data del 17 settembre 2011 per i beni immobili il momento in cui si effettua l'operazione coincide con quello della stipula del contratto/rogito con cui si trasferisce la proprietà. Ma se prima di effettuare fiscalmente l 'operazione viene emessa la fattura o viene pagato in tutto o in parte il corrispettivo (acconti non a titolo di caparra confirmatoria), l'operazione si considera effettuata, limitatamente all'importo fatturato o pagato: quindi si applica l'aliquota Iva in vigore in quel momento. Nel caso in cui il pagamento anticipato rispetto al rogito notarile non sia un acconto, ma una caparra confirmatoria o penitenziale, il momento da prendere in considerazione per stabilire la corretta aliquota si ha quando la caparra viene trasformata dalle parti in acconto: quando cioè viene scomputata dal prezzo pattuito in sede di contratto (normalmente al momento del saldo).
ECCEZIONE : La Legge Tupini prevede per poter assoggettare l'operazione ad aliquta ridotta, che la cessione immobiliare sia effettuata da impresa costruttrice, e che gli edifici debbano avere:
1) più del 50% della superficie sopra terra destinata ad uso abitativo
2) non più del 25% dei piani sopra terra destinati a negozi o uffici.
In assenza di questi requisti si applica l'aliquota ordinaria del 20 o del 21 percento.
